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房贷利率“换锚”平稳过渡 后续利率自行调整空间大 2019-10-17 03:03:51   阅读3731

从10月8日起,新发行的商业个人住房贷款利率将以最近一个月相应时期的市场报价利率为定价基准。锚定变更后的抵押贷款利率“新版本”将正式推出。据悉,许多地方抵押贷款利率的“锚定变化”总体上相对稳定,银行也为“锚定变化”做了充分准备。

据悉,在抵押贷款利率定价方法的转换过程中,关键是保持调整前后的利率水平基本稳定。因此,“锚改”前后,居民家庭申请个人住房贷款,利息支出基本不受影响。

对于主要商业银行,将根据实际经营情况和房地产政策取向,根据lpr基本利率和基点,重新计算抵押贷款利率,进行抵押贷款支付。一些专业人士表示,随后的利率调整将有更多空间。

抵押贷款利率“锚定变化”的第一天是稳定有序的。

据《中国证券报》报道,记者走访了北京、上海、深圳、江苏等地,发现各地的政策基本稳定,房贷利率在起锚前后变化不大。

北京多家银行网点的官员表示,北京个人住房贷款新利率的下限是:第一套商业个人住房贷款利率不低于同期lpr加55个基点,第二套商业个人住房贷款利率不低于同期lpr加105个基点,几乎与锚改前相同。

在苏州,一家大型国有银行苏州分行的负责人告诉记者,“根据总行9月中旬发布的《关于调整新增个人贷款利率的通知》,我们于10月8日实施了新的利率。各银行首套房仍保持此前25%以上的基准利率,统一实施lpr+128个基点,即6.13%,抵押贷款利率没有下降。第二套贷款意味着客户有一笔未偿还的抵押贷款,首付款为80%,最初比基准利率高30%,现在150个基点被加到了lpr上。”

值得一提的是,记者8日从央行知情人士处了解到,上海目前的抵押贷款利率最初是第一套个人住房贷款利率不低于同期lpr减20个基点,第二套个人住房贷款利率不低于同期lpr加60个基点。

关于上海首笔个人住房贷款利率不低于同期lpr减20个基点,相关人士解释称,上海的做法主要是基于改革前,上海首笔住房贷款的最低利率为基准贷款利率50%左右后的4.6%左右。如果采用新的定价机制,相当于在上海的第一套套房增加20个基点,这将对市场产生更大的影响。

Lpr传导需要时间

据《上海证券报》报道,记者从多家银行分行的行长处了解到,目前,一些地区新增积分的下限要求尚未传达给银行分行。

一家城市商业银行的沿海省会城市支行行长表示,由于新的个人抵押贷款利率形成机制刚刚开始实施,还没有收到当地金融管理部门关于加分下限的具体要求。同一天,它收到上级银行的通知,最低贷款利率的绝对值将保持不变。

上述人士解释说,目前银行所有新的个人抵押贷款合同都是以lpr点数的形式签订的,但具体点数是通过“旧方法”确定的利率和最近一个月相应时期的lpr获得的。例如,当地第一套公寓的贷款利率比基准利率上升了10%以上,比之前的基准利率4.9%上升了10%至5.39%,从5.39%的下限上升到4.85%,上升了54个基点。

尽管传导仍需要时间,但总体而言,个人住房贷款利率的“锚定变化”正在有序推进。根据荣格360大数据研究所监测的数据,只有北京、上海和深圳的几家银行没有采用新的定价方法。

从全国各地具体银行分布来看,招商银行在全国44家分行实施了以lpr为基准利率的个人贷款发放,并成功通过了新一期lpr报价的更新,新贷款顺利转换。

对个人按揭选择和每月按揭付款有什么影响?

据《经济日报》报道,在个人抵押贷款利率“锚定变化”后,它将如何影响个人抵押贷款的选择和每月抵押贷款的支付?据报道,在“锚改”后,个人住房贷款仍可选择固定利率或浮动利率。

如果选择固定利率,贷款利率将由lpr点决定,并在贷款期限内保持不变。如果选择浮动利率,贷款利率由lpr点确定,并根据贷款合同中约定的利率调整周期进行调整。利率随着参考lpr的变化而波动。新发放的个人住房贷款的重新定价期限短至1年,贷款利率和月还款额不会按月调整和变更。

如果借款人与贷款人协商一致,重新定价期为一年,贷款利率“1月1日调整”,贷款利率将根据去年12月20日的lpr点在每年1月1日重新计算。另一个例子是借款人和贷款人通过谈判达成的协议,即重新定价期为3年,贷款利率将“在计息日逐月调整”。如果计息日期为2019年10月28日,贷款利率将根据当年10月20日的lpr加点,每3年10月28日重新计算一次。

那么,如何“锚定”现有抵押贷款的利率呢?10月8日前,已发放的商业个人住房贷款仍将按原合同执行。已签订但尚未发放的个人住房贷款仍按原合同执行。如果贷款合同在10月8日后签订,应咨询lpr定价。据相关消息来源称,目前正在研究现有贷款“锚定交换”的相关政策,但无论如何,都将坚持保护借款人和贷款人合法权益的原则。

抵押贷款利率有可能进一步降低。

据第一财经报道,目前的抵押贷款利率水平与第二季度相比略有波动,但大多数城市仍保持着过去两年的最低利率。荣格360大数据研究所此前的监测数据显示,8月份,全国首次住房贷款平均利率为5.47%,较上月上升了3个基点。二手房贷款的平均利率为5.78%,比上个月上升了2个基点。

抵押贷款利率锚定后,lpr将于每月20日公布一次。理论上,商业银行也可以根据实际情况修改基点的数量。因此,利率可能随后调整。购房者还担心未来抵押贷款利率可能会发生变化。

央行的公告明确表示,在实施lpr后,当借款人申请商业个人住房贷款时,他们可以与银行金融机构协商,就利率重新定价周期达成一致。重新定价期限由双方协商确定,最短期限为1年,最长期限为合同期限。借款人和贷款银行可以根据其利率风险承受能力和管理能力进行选择。每次重新定价利率时,定价基准都会调整到最近一个月相应期间的lpr。

易居研究所智库中心研究主任表示,目前,lpr不会有太大变化,短期内基点也不会有太大变化。如何调整的关键取决于贷款合同协议。“如果同意每年调整一次,到期后将按照‘新lpr+旧基点’进行调整,一年内不变;如果协议在30年内没有调整,那么它等同于相同的协议,即“旧lpr+旧基点”。

另一方面,从趋势来看,当前的全球降息将继续,国内降息预计将同时上调,这将对低利率和抵押贷款利率产生影响。有观点认为,短期内抵押贷款政策不会放松,但随着金融环境的进一步宽松和房地产市场的周期性调整,预计lpr抵押贷款利率将进一步下调。

央视调查:良好的信用记录对抵押贷款利率影响更大

据中央电视台报道,当申请抵押贷款时,一些人会很容易批准,而另一些人会发现他们的抵押贷款利率比其他人高得多。银行家提醒说,个人信用记录对抵押贷款利率的影响大于贷款市场的报价利率。

浙江商业银行首席财务官冯静指出,底线要求我们基本上遵循当地最低利率,但事实上,客户自身的信用资质在每项业务中起着决定性的作用,因此这将因人而异。

景峰表示,全球银行公布的抵押贷款利率实际上只是实际贷款利率的下限,即最低值。如果你有不良信用,你通常不能得到最低的抵押贷款利率。

总的来说,有记录表明贷款没有按时归还,这将直接影响个人信用调查。你在任何金融机构的违约记录将被报告给中央银行的信用报告系统。下一次,无论你向哪家银行申请抵押贷款,银行都会提高抵押贷款利率,甚至根据这一不良信用记录拒绝贷款。最常见的不良信用记录是信用卡过期。

兴业银行计划财务部副总经理关文远认为,一些消费者刷卡很聪明,但他们在还款期忘记还钱,还款期过后还钱,但这也会形成不良信用记录。

银行家还提醒,在等额本息还款模式下,如果您签署的抵押贷款的重新定价周期为一年,无论一年内市场利率如何变化,每月还款金额都将保持不变。但是,当第二年的定价周期到来时,每月的按揭付款可能会发生变化,应注意变化后的还款金额,以免因还款不足而影响个人的信用记录。

(责任编辑:张倩蓉)