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长租公寓行业洗牌刚开始 规模不超过5万间几乎不可能盈利 2019-11-08 21:38:11   阅读2595

从2018年开始,长期租赁公寓行业不断重组,集中度越来越高。一方面,龙头企业越来越强大,不断得到资本的祝福,推动行业快速运行。与此同时,一些竞争对手已经宣布退出。对此,上海房地产研究院副院长严蓉直言不讳地表示,“租赁行业是一个需要思考和反思的行业。”

"没有规模,就肯定没有利润."龙湖集团冠宇发展部总经理张志聪在最近接受《华夏时报》记者采访时表示,对于从事租赁行业的房地产公司来说,他们必须形成规模优势。如果“管理的房间数量少于5万间,几乎不可能盈利。”

从行业本身的发展来看,长期租赁公寓行业还不成熟,洗牌才刚刚开始。张志聪认为,在未来的长期租赁公寓市场中,只有少数领先品牌会走到尽头。然而,关羽已经安顿了三年,从早期的快速发展到积极的速度控制和产品、运营和服务的深度培育,希望实现“质量增长”。

直面熵增:关羽资本与经营的审视

作为集团的四大水路业务之一,龙湖对公寓的长期租赁寄予厚望。根据半年度报告数据,截至2019年6月底,龙湖冠宇共有6万多间客房,上半年租金收入增长207%,至4.26亿元。在今年8月举行的业绩会议上,龙湖首席执行官邵肖明表示,关羽现在已经基本达到领先水平,并有望进一步“完全领先”。

龙湖集团关羽发展部苏湖公司资产管理负责人徐振军在上海新召开的关羽全新战略会议和古村公园店开业典礼上表示,龙湖关羽于2017年7月进入上海。目前,该项目布局已在上海大部分城区实施,在“核桃、松塔、道格”三大系列产品线中拥有23家店铺和10,000多套公寓。

龙湖冠宇(包括上海)总经理张志聪表示,冠宇已经在全国范围内开设了6万多间客房,今年的目标是8万多间客房。该公司表示,除了精益产品、服务和运营之外,冠宇还投入了大量精力和资源来开发管理系统。目前,冠宇已经基本实现了完全的在线开发,这已经成为其快速布局和发展的重要原因之一。

2019年,关羽的收入目标是10亿元,而2020年将超过20亿元。然而,张志聪坦率地承认,“今年接近同一水平,明年将是一个小利润。”据解释,实际上,冠宇的单个项目已经盈利,但由于前期研发投资较大,尚未达到足够的规模,整个项目仍然无利可图。

“利润和规模之间有一定的相关性。没有规模,就没有利润。对于长期公寓,50,000个房间、100,000个房间和200,000个房间都是业务发展的门槛。”张志聪向《华夏时报》记者指出,5万家公司的管理模式和企业管理都是测试和瓶颈,发展必须找到关键的突破口。如果父母在品牌管理下租用不到50,000套公寓,几乎不可能盈利。

许多长期公寓租户在超过50,000人的门槛后无法继续前进。张志聪认为,这主要是因为规模可以在5万个房间内通过“肩并肩”的方式进行管理。然而,超过100,000个房间意味着管理半径的急剧扩大。没有强有力的管理工具和平台,很好的组织文化,很强的企业管理和组织能力,就很难突破,这意味着企业可能很难避免规模急剧增加所带来的管理效率“熵增”的问题。

基于较低的融资成本,张志聪并不担心“熵增”问题。"这个行业的核心之一是看看你的融资成本是否低."张志聪告诉《华夏时报》记者,从轻重资产比例来看,关羽目前约占30%。此外,融资成本的优势是显而易见的。

租赁行业需要共同面对挑战和克服困难。

作为实现“住房无投机”理念的重要举措,住房租赁市场的发展备受关注,长期租赁公寓成为投资机构和房地产开发商近两年积极探索的热点领域。但客观地说,租金回报率低、前期投资大、后续经营管理也是长期租赁公寓行业不可避免的挑战。

上海房地产研究院副院长严蓉9月18日在上海房地产大厦召开的“上海商务办公授权、创新与升级——2019上海商务办公房地产市场新思维”交流会上直言不讳地表示,租赁行业的许多企业正在迅速扩张,资本投资也在一轮又一轮地创新高。但与此同时,不可否认的是,租赁市场也出现了增长和问题。

严蓉表示,目前长期租赁公寓行业的负面消息层出不穷。甲醛房间、卫生问题以及安全和隐私问题一个接一个地出现。即使是龙头企业也不能孤立。同时,长期租赁公寓行业也非常缺乏规范,个别项目的管理也存在很多混乱。例如,在消防安全问题上,严蓉认为,他一直建议长期租赁公寓品牌设立首席安保官一职,因为对于长期租赁公寓,尤其是集中式长期租赁公寓,一旦出现消防安全问题,将会是一场灾难,甚至是对行业的毁灭性打击。

"租赁业是一个需要思考和反思的行业."严蓉建议长期租赁公寓行业的员工应遵守相关法律法规,同时加强产品的增值服务,提高运营能力,努力解决租赁行业的痛点,积极提高租赁质量,为租户提供更具成本效益的住房。同时,租赁从业人员也需要有一定的社会责任感,只有这样他们才能在行业中立于不败之地。

"这个行业现在面临许多困难和问题,需要解决."张志聪同意严蓉的观点,坦率地说,“长期租赁公寓市场仍为时尚早,需要面对增长的阵痛。”

但是张志聪并不认为这个行业正在走下坡路。它强调,事实上,“自上而下,我们一直在尽最大努力克服和解决(行业中存在的问题)”,例如,今年1月,财政部试行了中央财政补贴,以支持租赁住房企业,促进住房租赁市场体系的完善。据张志聪称,龙湖冠宇“在长期租赁公寓企业中,就整体发展、增长率和业务运营数量而言,仍是业内最快的”,“我们对该行业一直持乐观态度,将深入挖掘这一市场,并将挖掘到有水为止”。

除了规模,关羽越来越注重质量。公共数据显示,关羽今年的增长率比2018年有所放缓。对此,张志聪解释说,这主要是因为关羽更加重视现有项目产品和运营质量的改进和优化,投资和扩张的内部标准和要求再次提高。

更重要的是,张志聪认为,在某种程度上,长期租赁公寓是一个具有公共利益性质的行业。关羽希望为年轻人提供更多价值更高的租赁产品,“希望通过关羽的努力将一些积极的能量传递给行业。”

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